Stan pod hipotekom: Da li je sigurno?

Pretpostavljamo da ste se kao čitalac ovog teksta, bar jednom našli u situaciji da ste upisivali ili makar čuli da je neko upisivao hipoteku na nepokretnosti (najčešće od strane banke kao poverioca a za obezbeđenje vraćanja stambenog kredita prilikom kupovine nekretnine). Ili ste možda želeli da kupite stan ali ste se dvoumili jer je bio pod hipotekom. Ukoliko ste imali određenih nejasnoća i nedoumica oko postojanja hipoteke, verujemo da će vam sada biti sve jasnije jer advokat Brane Krunić za 4zida predočava osnovne elemente koje bi trebalo da znate.

Šta je hipoteka?

Prava i obaveze, postupak upisa i brisanja hipoteke, prodaju hipotekovanih nepokretnosti i drugo, detaljno reguliše Zakon o hipoteci iz 2005. godine. Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi. Dakle, određena lica – poverioci koja npr. daju određenu količinu novca na zajam drugom licu – dužniku, imaju mogućnost da na najbolji način obezbede svoje potraživanje da ukoliko dužnik, po dospeću obaveze ne isplati svoj dug, poverilac može da se namiri iz prodaje hipotekovane nepokretnosti.

Šta može da bude predmet hipoteke?

Predmet hipoteke može da bude:

1) nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);

2) deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;

3) susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;

4) poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);

5) pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;

6) objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Kako i gde se upisuje hipoteka?

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti (Katastar), a na osnovu:

1) ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka);

2) založne izjave (jednostrana hipoteka);

3) zakona (zakonska hipoteka);

4) sudske odluke (sudska hipoteka).

Da li treba da vas „plaši“ postojanje hipoteke na stanu koji želite da kupite?

U praksi, prilikom kupovine nekretnine, često možete da primetite u vlasničkom Listu nepokretnosti da se na posebnom delu koji kupujete (npr. stan, poslovni prostor..) nalazi upisana hipoteka. Postojanje iste zna vrlo često da odbije potencijalnog kupca, međutim, uz pravno pokriće svih aspekata, ne postoji ni jedan razlog da se od takve kupovine odustane.

Naime, kupac određene nepokretnosti može da kupi nekretninu iako je na njoj upisano založno pravo – hipoteka. Najčešći način rešavanja takvih situacija je da kupac iz dela kupoprodajne cene, isplaćuje određenog poverioca (koji može biti fizičko lice i/ili pravno lice) u delu koliko preostaje da se hipoteka u celosti izmiri. Svaki kupac prilikom kupovine nekretnine na kojoj je upisana hipoteka, ima pravo da zahteva od poverioca Pismo o namerama kao i potvrdu o stanju duga, kako bi se jasno utvrdilo kolika je i dalje preostala obaveza prema poveriocu, odnosno pismena garancija poverioca da će se po isplati celokupne hipoteke, od strane istog i izdati brisovna dozvola radi brisanja upisane zaloge.

Naravno, mora se uvek voditi računa da na određenoj nepokretnosti nema drugih upisanih tereta ili više hipoteka, a kada jednostavno ne treba da uzimate predmetnu nekretninu jer se možda ni sa vašom isplatom poverioca, ne mogu isplatiti a kasnije i izbrisati sve hipoteke.  

Kad je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke.

Vlasnik ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga. Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti. Vlasnik će osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci.

Poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga. Vlasnik, zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti dužan je da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.).

Mora se naznačiti da se potraživanje obezbeđeno hipotekom može ustupiti trećim licima na osnovu ugovora između poverioca i tog lica kome se potraživanje ustupa. Međutim, ukoliko upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, a ni njegovi naslednici (univerzalni sukcesori), ni lica koja su docnije upisana kao prijemnici (cesionari) potraživanja obezbeđenog hipotekom – tada hipoteka prestaje.

Ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac poslaće opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po Zakonu o hipoteci.

Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti drugu opomenu, ali sada o prodaji nepokretnosti. Poverilac će istovremeno poslati registru nepokretnosti (Katastru) zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca sa svom raspoloživom dokumentacijom, a kada će Katastar, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje.

Šta se dešava ako dužnik ne isplati dug?

Ako dužnik ne isplati dug, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe. Izbor jednog načina prodaje ne isključuje mogućnost primene drugog načina prodaje, ako nepokretnost ostane neprodata.

Aukcijska prodaja: Poverilac može sam organizovati aukcijsku prodaju nepokretnosti ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Početna cena na aukciji ne može biti niža od 75% procenjene vrednosti. Ako prva aukcija ne uspe, početna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti.

Prodaja neposrednom pogodbom: Poverilac može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna tržišnoj. Pod tržišnom cenom podrazumeva se uobičajena cena koja se može postići prodajom te nepokretnosti u dobroj veri, u vreme hipotekarne prodaje. Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje advokata, odnosno agencije za promet nepokretnosti.

U slučaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike između celokupnog potraživanja i ostvarene cene.

Šta se dešava sa hipotekom nakon isplate?

Ono što morate da znate jeste da se niko sem vas, kao vlasnika hipotekovane nepokretnosti, neće baviti vašom imovinom niti upisanim teretima pa čak ni nakon isplate hipoteke.

Sama hipoteka se, nakon isplate, automatski od strane poverioca ne briše iz Katastra, već je potrebno da se poveriocu (banci ili drugom licu) podnese zahtev za izdavanje brisovne dozvole koja mora biti overena od strane javnog beležnika. Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom. Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti.

Nakon isplate duga, poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno. Poverilac je zapravo dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke – brisovnu dozvolu. Po okončanom postupku brisanja hipoteke, u vašem vlasničkom Listu nepokretnosti biće i formalno-pravno izbrisan teret. Savet je da uvek kod poslova hipoteke, angažujete advokata.

‍